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COSA COMPETE A CHI VENDE: Il proprietario di un immobile che decide di procedere alla vendita dello stesso deve premurarsi anzitutto di farlo valutare in modo corretti cosi da non immetterlo sul mercato sopravalutato o sottovalutato, per effettuare la valutazione ci si può rivolgere ad un agenzia immobiliare la quale fornirà una valutazione compiuta da un esperto qualificato per una esatta valutazione dell’immobile l’agente terra conto di alcune caratteristiche fondamentali considerando sempre che le valutazioni vanno effettuate prevalentemente per confronto cio significa che l’immobile ha valore in relazione ad un certo mercato variabile nel tempo e a seconda delle zone. ciò che più influisce sul valore è la zona di ubicazione del bene, molto spesso il “centro storico” è nelle maggiori città il luogo a valutazione maggiore seguito quando presente dalla prima fascia precollinare e dalle zone residenziali con alti livelli di standard.
Subito dopo incidono il piano in cui è collocato l’immobile, la luminosità la silenziosità del quartiere la distribuzione interna che deve essere il più possibile razionale la dimensione in proporzione di un appartamento piccolo costa più di uno grande se valutato al metro quadro lo stato generale dell’immobile soprattutto se situato in centro storico è bene che sia ristrutturato le pertinenze ossia tutti gli annessi relativi al fabbricato cantina autorimessa giardino soffitta etc.
Compiuta la valutazione e il passo successivo consiste nel recuperare da parte del proprietario tutta la documentazione necessaria per procedere alla vendita il rogito di provenienza le planimetrie eventuali condoni edilizi le concessioni comunali e i documenti su ipoteche se ne esistono. |
Il proprietario di un immobile che decide di procedere alla vendita dello stesso deve premurarsi anzitutto di farlo valutare in modo corretti cosi da non immetterlo sul mercato sopravalutato o sottovalutato, per effettuare la valutazione ci si può rivolgere ad un agenzia immobiliare la quale fornirà una valutazione compiuta da un esperto qualificato per una esatta valutazione dell’immobile l’agente terra conto di alcune caratteristiche fondamentali considerando sempre che le valutazioni vanno effettuate prevalentemente per confronto cio significa che l’immobile ha valore in relazione ad un certo mercato variabile nel tempo e a seconda delle zone. ciò che più influisce sul valore è la zona di ubicazione del bene, molto spesso il “centro storico” è nelle maggiori città il luogo a valutazione maggiore seguito quando presente dalla prima fascia precollinare e dalle zone residenziali con alti livelli di standard.
Subito dopo incidono il piano in cui è collocato l’immobile, la luminosità la silenziosità del quartiere la distribuzione interna che deve essere il più possibile razionale la dimensione in proporzione di un appartamento piccolo costa più di uno grande se valutato al metro quadro lo stato generale dell’immobile soprattutto se situato in centro storico è bene che sia ristrutturato le pertinenze ossia tutti gli annessi relativi al fabbricato cantina autorimessa giardino soffitta etc.
Compiuta la valutazione e il passo successivo consiste nel recuperare da parte del proprietario tutta la documentazione necessaria per procedere alla vendita il rogito di provenienza le planimetrie eventuali condoni edilizi le concessioni comunali e i documenti su ipoteche se ne esistono. |
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COSA COMPETE A CHI COMPRA: Chi decide di acquistare un immobile, deve valutare in primis la propria disponibilità economica e la necessità o meno di accendere un mutuo ipotecario.
E’ fondamentale avere le idee chiare su quanto si desidera acquistare la tipologia dell’immobile la zona le sue dimensioni etc. da parte dell’acquirente è quasi sempre d’obbligo una scelta di tipo compromissorio fra le sue effettive esigenze quanto il mercato offre in quel momento. |
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L'AGENZIA IMMOBILIARE: L’agenzia immobiliare specie nelle grandi città è assolutamente indispensabile non solo per offrire al cliente maggiori possibilità di scelta ma anche per impostare le trattative in maniera corretta e’ obbligo professionale da parte sua tutelare gli interessi di entrambe le parti mettendole al corrente di tutto quanto di sua conoscenza ha ad influire sulla compravendita.
L’importo della mediazione e' stabilito all’inizio delle trattative su accordo delle parti non c’è legge di stato che impone alle agenzie immobiliari una percentuale di mediazione. In caso di controversia ci si rifà agli usi e consuetudini raccolti dalla camera di commercio provinciale. l’agenzia ha diritto alla mediazione pattuita alla sottoscrizione del contratto preliminare |
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IL NOTAIO: E’ la parte acquirente che sceglie e paga un notaio di sua fiducia il notaio segue la vendita sin dal contratto preliminare e controlla la proprietà del bene in vendita la legittima provenienza la libertà da ipoteche. l’onorario verrà in rapporto al valore dell’immobile e dell’accensione o no di una ipoteca. |
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L'INCARICO DI VENDITA AD AGENZIA: Il venditore che sottoscrive un incarico di vendita ad una agenzia immobiliare, indicherà l’ubicazione del fabbricato la descrizione e la sua condizione cioè se sia libero o occupato. nell’incarico si specifica la libertà dell’immobile da ipoteche o da altri oneri.
Vanno inoltre indicati chiaramente il prezzo di vendita, la provvigione pattuita per l’agenzia e la durata dell’incarico. |
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LA PROPOSTA D'ACQUISTO: E’ una proposta scritta indirizzata alla parte venditrice compilata di solito su modulistica prestampata dall’agenzia che ha l’incarico di farla pervenire alla parte venditrice nel più breve tempo possibile. la proposta sarà compilata con l’indicazione dell’ immobile che si intende acquistare del prezzo offerto i tempi e i modi di pagamento. dovrà riportare anche la data di data entro la quale il proponente l’acquisto dovrà essere messo a conoscenza di una eventuale accettazione.
Scaduti i termini di vendita e la proposta perde efficacie il sottoscrivente sarà libero dall’impegno preso.
Spesso alla proposta di acquisto si affianca un deposito cauzionale di importo preferibilmente ridotto formulato in assegno non trasferibile ed intestato al venditore che lo riceverà solo nel caso di accettazione integrale della proposta. |
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IL CONTRATTO PRELIMINARE: E' un atto scritto privato in cui le parti si obbligano reciprocamente alla vendita e all’acquisto. è preferibile che sia redatta da un notaio e riportata in forma dettagliata la descrizione dell’ immobile e le sue modalità di vendita e di acquisizione. al contratto si associa una caparra cofirmataria che di norma copre il 20 o 30 per 100 del prezzo di vendita che sarà trattenuta dal venditore in caso di inadempienza degli obblighi pattuiti da parte dell’acquirente o richiesta con importo raddoppiato dall’acquirente se l’inadempienza è da parte venditrice fatti salvi ulteriori danni dimostrabili. è inoltre facoltà di parte adempiente richiedere ove possibile l’esecuzione del contratto stesso. |
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IL ROGITO NOTARILE: Consiste in un atto pubblico o una scrittura privata autenticata che pone l’acquirente nella piena proprietà del bene acquistato. e' sottoscritto da ambo le parti di fronte al notaio che deve provvedere alla transazione dell’atto alla conservatoria dei registri immobiliari nel minor tempo possibile. solo dopo la trascrizione, il nuovo acquirente risulta proprietario dell’immobile a tutti gli effetti. |
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LE IMPOSTE PER CHI ACQUISTA: Acquisto con agevolazioni “prima casa” se si acquista da un privato l’imposta del registro è pari al 3% oltre a euro 336 per imposte fisse, se si acquista da un impresa l’iva è al 4% più euro 504 per imposte fisse. tali percentuali si applicano al valore indicato sul rogito notarile per usufruire delle agevolazioni sono necessario acquistare un abitazione non di lusso che non può essere venduta prima di anni 5 dall’acquisto a meno che entro un anno dalla vendita non se ne acquisti un’ altra da adibire ad abitazione principale non possedere sul territorio nazionale altra abitazione neppure per quote già acquistata con agevolazioni prima casa non essere titolare esclusivo o in regime di comunione legale col coniuge di altra abitazione nel comune dove si acquista stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto oppure acquistare nel comune dove viene svolta la propria attività di lavoro o di studio.
Acquisto senza agevolazioni le imposte di registro ipotecario e catastale sono dovute nella misura complessiva dal 10%. l’iva è pari al 10% oltre ad euro 504 per imposte fisse. |
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LE IMPOSTE PER CHI VENDE: Dal 2002 chi vende non deve più versare imposte.
Solamente nel caso in cui l’immobile e' venduto entro 5 anni dall’acquisto senza essere stato adibito ad abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso l’operazione da luogo a plusvalenza ai fini irpef. le spese notarili sono a carico di chi compra. |
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